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在法国如何通过投资不动产减税?

时间:2016-11-21 09:55来源:欧洲时报 作者:周轶伦 点击:

 【欧洲时报记者周轶伦编译报道】想通过购房以减免2016年个人所得税有些为时过晚。推动楼市的皮内尔税制(Régime Pinel)(9年最高可减免6.3万欧元税款)必须在新房竣工当年起才生效。如果被推荐购买可立即交付的新房,一定得保持警惕,应事先向税务部门咨询。除了新房,投资旧房也已赶不上2016年个人所得税减免优惠,因为按规定,签署售卖初步契约与最终契约之间必须相隔3个月。不过,仍然可以利用以下一些方式,赶在年末依靠投资房产获得减税。

 
通过民事不动产投资公司(SCPI)进行投资:选择投资方案有弹性
 
现存在12家可减税的民事不动产投资公司(Sociétés Civiles de Placement Immobilier fiscales,SCPI fiscales),可以通过购买其股份,利用皮内尔(Pinel)、马尔罗(Malraux)、历史保护建筑(monuments historiques)和“地产赤字”(déficit foncier)税制进行减税。
 
SCPI fiscales的王牌在于操作上具有弹性。相比购房,投资者可以根据减税需求认购一定的数额。有时,投资者可以仅认购几千欧元就获得减税优惠。而且,可以由投资者选择采取的投资方案,因为触及的税制不同,减税方式也不同。现存在两种减税方式:一种是税额减免(Réduction d'imp.t),即直接从应缴纳的税额中减去金额,如皮内尔(Pinel)和马尔罗(Malraux)税制;另一种是减少可征税收入(Déduction du revenu): 这一方式是从纳税人的毛收入的总数中扣除数额,如历史保护建筑税制,用于建筑修缮的费用可以从可征税收入中被扣除。投资者可以根据自身情况选择相应的减税方案。比如若涉及土地收益(revenus fonciers)征税,可以选择减少总的税额进行减税,如马尔罗税制。
 
此外,由于资产和租户的多样化,SCPI允许由互助会承担欠费和承租人空缺的风险。但仍存在一大缺点,SCPI fiscales 需要牵涉很长的投资年限,一般需达到15至16年。其份额很难在二级市场转让,因为新的持有者无法获得任何税收优惠。最后,SCPI fiscales的收益较小,一般年收益在2-3%之间。
 
投资林业集团:70岁以上人群的理想投资对象
 
购买林业集团股份于认购当年可以享受总投资额18%的税收减免。个人投资上限为5700欧元,夫妻投资上限为11400欧元。相应地享有的最高减税金额分别为1026欧元和2052欧元。如果投资规模巨大,超出5700欧元或11400欧元上限的部分可以作为巨富税(ISF)的减免。巨富税的抵扣金额是总投资额的50%,最高投资上限为9万欧元,因此可抵扣的巨富税金额最高可达4.5万欧元。在某些情况下,特别是投资股份持有期间,赠与或继承林业集团股份可以减免75%的赋税。最后,75%的林业集团股份价值可免于巨富税。据法国某金融机构首席执行官Arnaud Filhol介绍,“所有这些特性使得林业集团成为70岁以上人群的理想投资对象。”林业通常被视作较为可靠的资产,前几年来其价值一直在增长,但最近情况出现了一些变化,需要根据具体情况做些调查。
 
如果想投资林业,可以咨询您的银行顾问、个人资产管理顾问或林业经营者。推荐选择提供地块规模较大,地貌和树种多样化的林业集团。
 
投资房产公司:风险最大
 
您也可以通过投资具有不动产方面优势的公司以获得税收优惠,如旅店管理、住宅建设与改建公司等。18%总投资额可以作为税收减免。投资上限个人为1.2万欧元,夫妻为2.4万欧元,相应地分别可以享受最高2160欧元和4320欧元的税收减免。这一投资同样可以抵扣巨富税,最高投资限额为1.8万欧元。不过需注意,对于同一投资,个人所得税和巨富税的减税优惠不能叠加。可以通过邻近中小企业基金 FIP(fonds d'investissement de proximité)进行操作。目前存在两种专门针对房产投资的FIP基金,分别是Extendam资产管理公司的Direction France n°1基金和123 Venture资产管理公司的France opportunités II基金。
 
另外也可以直接投资不动产中小型企业,如Novaxia公司推出的ImmoOpportunités 5基金。这种情况下,个人所得税减免最高可达9000欧元,夫妻为1.8万欧元。如果作为巨富税减免优惠,最高可达4.5万欧元(同样地,对于同一投资,两种税收优惠不能叠加。)
 
这种房产投资风险较大,因为它完全取决于所投资的企业是否获得成功。
(责任编辑:Markus)