通过民事不动产投资公司（SCPI）进行投资：选择投资方案有弹性

 

现存在12家可减税的民事不动产投资公司（Sociétés Civiles de Placement Immobilier fiscales，SCPI fiscales），可以通过购买其股份，利用皮内尔（Pinel）、马尔罗（Malraux）、历史保护建筑（monuments historiques）和“地产赤字”（déficit foncier）税制进行减税。

 

SCPI fiscales的王牌在于操作上具有弹性。相比购房，投资者可以根据减税需求认购一定的数额。有时，投资者可以仅认购几千欧元就获得减税优惠。而且，可以由投资者选择采取的投资方案，因为触及的税制不同，减税方式也不同。现存在两种减税方式：一种是税额减免（Réduction d'imp.t），即直接从应缴纳的税额中减去金额，如皮内尔（Pinel）和马尔罗（Malraux）税制；另一种是减少可征税收入（Déduction du revenu）: 这一方式是从纳税人的毛收入的总数中扣除数额，如历史保护建筑税制，用于建筑修缮的费用可以从可征税收入中被扣除。投资者可以根据自身情况选择相应的减税方案。比如若涉及土地收益（revenus fonciers）征税，可以选择减少总的税额进行减税，如马尔罗税制。

 

此外，由于资产和租户的多样化，SCPI允许由互助会承担欠费和承租人空缺的风险。但仍存在一大缺点，SCPI fiscales 需要牵涉很长的投资年限，一般需达到15至16年。其份额很难在二级市场转让，因为新的持有者无法获得任何税收优惠。最后，SCPI fiscales的收益较小，一般年收益在2-3%之间。

 

投资林业集团：70岁以上人群的理想投资对象

 

购买林业集团股份于认购当年可以享受总投资额18%的税收减免。个人投资上限为5700欧元，夫妻投资上限为11400欧元。相应地享有的最高减税金额分别为1026欧元和2052欧元。如果投资规模巨大，超出5700欧元或11400欧元上限的部分可以作为巨富税（ISF）的减免。巨富税的抵扣金额是总投资额的50%，最高投资上限为9万欧元，因此可抵扣的巨富税金额最高可达4.5万欧元。在某些情况下，特别是投资股份持有期间，赠与或继承林业集团股份可以减免75%的赋税。最后，75%的林业集团股份价值可免于巨富税。据法国某金融机构首席执行官Arnaud Filhol介绍，“所有这些特性使得林业集团成为70岁以上人群的理想投资对象。”林业通常被视作较为可靠的资产，前几年来其价值一直在增长，但最近情况出现了一些变化，需要根据具体情况做些调查。

 

如果想投资林业，可以咨询您的银行顾问、个人资产管理顾问或林业经营者。推荐选择提供地块规模较大，地貌和树种多样化的林业集团。

 

投资房产公司：风险最大

 

您也可以通过投资具有不动产方面优势的公司以获得税收优惠，如旅店管理、住宅建设与改建公司等。18%总投资额可以作为税收减免。投资上限个人为1.2万欧元，夫妻为2.4万欧元，相应地分别可以享受最高2160欧元和4320欧元的税收减免。这一投资同样可以抵扣巨富税，最高投资限额为1.8万欧元。不过需注意，对于同一投资，个人所得税和巨富税的减税优惠不能叠加。可以通过邻近中小企业基金 FIP（fonds d'investissement de proximité）进行操作。目前存在两种专门针对房产投资的FIP基金，分别是Extendam资产管理公司的Direction France n°1基金和123 Venture资产管理公司的France opportunités II基金。

 

另外也可以直接投资不动产中小型企业，如Novaxia公司推出的ImmoOpportunités 5基金。这种情况下，个人所得税减免最高可达9000欧元，夫妻为1.8万欧元。如果作为巨富税减免优惠，最高可达4.5万欧元（同样地，对于同一投资，两种税收优惠不能叠加。）

 

这种房产投资风险较大，因为它完全取决于所投资的企业是否获得成功。