Q

尊敬的修主编，尊敬的律师：

你们好！

 我们现工作和居住在德国巴登-符腾堡州，我们最近在柏林购买了一新房并计划出租。

现有一个问题，如果我们与租房者签订无限期（unbefristet）租房合同 ，将来我们退休后如果自己要居住或将来孩子可能在柏林工作要居住，我们是否能收回这房子自己使用？另外，按德国的法律，收回出租房需要什么条件？需要给租房者多长时间的搬迁过度期？ 

 谢谢你们的帮助和辛劳！敬盼您的回复！

                                                    顺祝

近祺！

                                                  忠实的读者

A

亲爱的读者： 

您好！

关于您来信询问的关于出租房可能存在的自我需要的情况下，是否能解除房屋租赁合同，以及需要注意之事项的读者提问，回答如下：

 首先， 出租人虽然将房屋长期出租，但是在其事实上存在着自我需求的情况，德国法律是允许出租人解除既存的房屋租赁合同的。 此内容明确的规定在《德国民法典》 第573条第二款。

 其次，如果出租人基于以上提到的《民法典》第573条第二款解除既存的房屋租赁合同时，依照当前德国法院的相关判决来看，需要注意的事项有比如这样的几个方面：

第一个方面，法定的基于自我需求解除租赁合同的适用范围。这里涉及的问题是，如何对“自我需求“的主体范围进行解释。 在第573条第二款中立法者列举了三类：出租人本人，其家庭成员以及同住成员。 对于后两类主体的解释，整体上是比较清楚的。属于家庭成员范围的是：出租人的子女，父母，祖父母等。但是在某些情况下，却也可能存在争议。比如：已经离婚的女婿或者媳妇是否仍能被认定为“家庭成员” 。 但是在本案中，涉及的是出租人本人以及其子女对房屋的使用需要，因此主体资格是很清楚的。

 第二个方面， 就普通的终止住房租赁的通知，立法者对其期限和形式都做了一定的规定。

依照《德国民法典》 第573 c条， 在月第三日前提出终止通知，那么合同将在提出解约月的再下月结束时终止。比如：如果出租人在2月1日发出解约通知，那么合同将会在4月底终止。如果既存的房屋租赁时间已经超过了5年，那么解约期限就是6个月。如果超过了8年，解约期限就是9个月。

 就形式要求而言，该解除合同的通知需要时书面的，并且还要给出解除合同的理由。

 这里需要提醒读者的是，如果出租人有未来对出租屋的自我需求可能，那么签订租房合同的时候，应向承租人指出此点。

最后，需要注意的是，立法者虽然明确规定一般情况下出租人可以基于自我需求解除租房合同。然而， 在特定的困难情况下(Härtefälle)，即使是考虑到了出租人的正当利益 ，但是却仍无法期待承租人能容忍这种“困难”, 那么承租人就可以对出租人就终止房屋租赁关系的通知提出异议并要求合同继续存在。在判例中，法官认定的困难情形，比如有：承租人身染重疾，年老，残障。法院在存在这里列举的情况时，会做出有利于承租人的，租赁合同继续生效的判决。在这之外，虽然不总是，但是某些法院还会将怀孕或者或者面临重要考试也认定为“困难情况“ 。 

请您注意，以上内容仅供参考，无法涵盖所有情况及代替个案咨询。请您依照个人情况咨询您信任的律师。

宋能倍律师事务所

杜塞尔多夫

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